區(qū)域的分化與行業(yè)內的整合將成為常態(tài)

    首先，區(qū)域內的分化，即隨著一線城市過去幾年來過快上漲的房價透支了未來的潛力以及城市化速度的放緩，未來一二線城市的競爭將更為激烈，不少龍頭企業(yè)將加速布局三四線城市，這一趨勢在2006年以來即有所強化，但是當前一線城市更為嚴厲的調控政策及中長期趨勢向下的行業(yè)環(huán)境，將迫使企業(yè)在三四線城市以規(guī)?；c城市化推動的更快速度集中。

    從我們監(jiān)測的20大城市2011年以來的交易情況來看，住宅成交面積同比下滑約31.9%，這部分城市占比全國銷售面積約19.8%，銷售額占比全國約35.5%。而40個大城市銷售面積和銷售額占比全國逐月下降，目前40個大城市銷售面積占比全國37%，銷售額占比全國53.5%。主要因素為一二城市經過近10年的地產開發(fā)，需求已達高峰，而眾多的三四線城市正在復演一二線城市的發(fā)展歷程。

    其次，行業(yè)內的整合將會明顯加劇，這里的影響因素主要是：隨著行業(yè)逐步進入一個相對較弱的景氣循環(huán)周期，行業(yè)外的資本大舉進入房地產的激勵下降；在銀行信貸實施名單制管理和信貸額度控制及回款速度減緩，特別是在資金成本整體上移的情況下，只有大型開發(fā)企業(yè)才能開拓多元融資渠道，通過票據(jù)、信托、企業(yè)債等方式融資，并且融資成本也在顯著上升；隨著融資環(huán)境的惡化，現(xiàn)在一些地產商即使支付更高的融資成本，也難以獲得資金支持，流動性壓力日益加大。從目前的情況來看，中國的行業(yè)整合方式預計不僅會延續(xù)海外“以大整小”的模式，不少大型企業(yè)由于在順周期時過度的土地儲備擴張可能在當前的情形下面臨被洗出的壓力，因此，大型房地產企業(yè)的破產和整合可能會成為本輪調整的標志性事件之一。

    在行業(yè)整合加速的背景下，龍頭企業(yè)的市場集中度將會得到明顯提升。根據(jù)在A股和H股上市的9大地產公司月度銷售數(shù)據(jù)占比全國來看，目前9大地產公司市場占有率為12.5%，同比提高約2.4個百分點。從公開可追溯數(shù)據(jù)更長的萬保金(萬科、保利、金地)市場占有率來看，萬保金銷售額市占率已由2005年的1.17%提升到2011年8月份的4.54%。2011年前8個月，我們跟蹤的9家上市房企中，除綠城外，銷售額增速均大幅跑贏全國同比數(shù)據(jù)。總體上，預計龍頭開發(fā)商市場占有率經過本輪調整以更快的速度增長。

    總體上，基于短期內房地產行業(yè)基本面供給相對過剩的格局，即使考慮到2012年對需求抑制最直接的限購政策不再續(xù)期，或者限購政策的局部放松，然而未來一年或較長時間內房地產市場的供求結構已經發(fā)生重要變化，在一系列約束政策的推動下，房地產將從居民財富配置的“超配資產”變成“標配資產”，房地產行業(yè)將一改過去10多年高成長的趨勢性增長格局，企業(yè)的成長將主要來自于行業(yè)內的分化與整合所產生的經營效率的提高，從依賴地價與房價的上漲獲得高毛利轉向依賴綜合開發(fā)能力的提高，完成從地產到房產的轉變，最終成為以房產開發(fā)為核心的加工制造業(yè)。